When I look at condos in beach cities like Pattaya and Phuket, I only ask two questions first. How much of the foreign quota is still left in this building? And can the unit be transferred now, or is it still under construction?
ပတ်တာယာ၊ ဖူးခက်လို ကမ်းခြေမြို့တွေမှာ ကွန်ဒိုကြည့်တဲ့အခါ ကျွန်တော် အရင်မေးတဲ့ မေးခွန်းက နှစ်ခုပဲ ရှိပါတယ်။ ဒီအဆောက်အအုံမှာ နိုင်ငံခြားသား quota ဘယ်လောက် ကျန်သေးလဲ။ ပြီးတော့ အခန်းက အခု လွှဲလို့ရပြီလား၊ ဒါမှမဟုတ် ဆောက်ဆဲလား။
Today's Bangkok Post reporting says demand in the Pattaya area is rising. According to REIC figures, condo sales in Chon Buri (Pattaya, Bang Saen, Si Racha) rose 18% year-on-year in the first half of 2026, to 3,580 units. That's because tourism has recovered. But the figure I pay more attention to is another one. The Skypark Lucean Jomtien Pattaya project, which has been selling since 2023, is 60% sold, and the developer says only 4% of the foreign-ownership quota is left.
ဒီနေ့က Bangkok Post သတင်းအရ ပတ်တာယာဘက် ဝယ်လိုအားက တက်နေပါတယ်။ REIC ကိန်းအရ ချွန်ဘူရီ (ပတ်တာယာ၊ ဘန်ဆဲန်၊ စီရာချာ) ကွန်ဒိုအရောင်းက ၂၀၂၆ နှစ်ဝက်တွင် တစ်နှစ်ထက် ၁၈% တက်ပြီး ၃,၅၈၀ ခန်း ရောင်းခဲ့ပါတယ်။ ခရီးသွားပြန်ကောင်းလာလို့ပါ။ ဒါပေမဲ့ ကျွန်တော် ပိုအရေးထားတာက နောက်ကိန်းတစ်ခုပါ။ Jomtien က Skypark Lucean Jomtien Pattaya စီမံကိန်းက ၂၀၂၃ ကစရောင်းတာ ၆၀% ရောင်းပြီးပြီ၊ နိုင်ငံခြားသားပိုင်ခွင့် quota ကတော့ ၄% ပဲ ကျန်တော့တယ်လို့ developer က ပြောပါတယ်။
This point matters. “Units are still for sale” is not the same as “a foreigner can still register it in their name.” By law, foreign ownership in a building must not exceed 49% of the unit area. Once the quota is full, no matter what the developer says, the Land Office will not register it. So don't buy just because you see that it's “still for sale.” This figure is an example from one project. It does not mean only 4% is left across all of Pattaya. Ask the juristic person or the Land Office about the remaining quota in the building you want to buy, first.
ဒီအချက်က အရေးကြီးပါတယ်။ အခန်းကျန်သေးတယ်ဆိုတာနဲ့ နိုင်ငံခြားသားနာမည်နဲ့ မှတ်လို့ရသေးတယ် ဆိုတာ မတူပါဘူး။ ဥပဒေအရ အဆောက်အအုံတစ်ခုမှာ နိုင်ငံခြားသားပိုင်ခွင့်က ခန်းဧရိယာရဲ့ ၄၉% ထက် မကျော်ရပါဘူး။ Quota ပြည့်သွားရင် developer က ဘာပြောပြော မြေယာရုံးက မှတ်ပေးမှာ မဟုတ်ပါဘူး။ ဒါကြောင့် “ရောင်းရန်ရှိသေးတယ်” လို့ မြင်ရုံနဲ့ မဝယ်ပါနဲ့။ ဒီကိန်းက စီမံကိန်းတစ်ခုတည်းရဲ့ ဥပမာပါ။ ပတ်တာယာတစ်ခုလုံး ၄% ပဲ ကျန်တယ်လို့ မဆိုလိုပါဘူး။ ဝယ်မယ့်အဆောက်အအုံရဲ့ ကျန်နေတဲ့ quota ကို juristic person ဒါမှမဟုတ် မြေယာရုံးမှာ အရင်မေးပါ။
The next point is selling only once a project is finished. Bangkok Post (9 November), citing CBRE, reported that 67% of condo and villa buyers in Phuket were foreigners. In that market, a 4 November story said Sansiri now sells Phuket villas only once they are built and ready to transfer. They are on a 30-year leasehold. The reason is to address foreigners' concerns after some off-plan buyers at other companies failed to receive their transfers in recent years. My view is that this also applies to Pattaya. There is a risk in buying off-plan in a beach city just because the pictures look beautiful. I feel more comfortable with a unit I can walk through myself and that can be transferred now. If you do buy off-plan, read the developer's record, the contract, and the completion date carefully. The completion date is often only an expectation.
နောက်တစ်ခုက ဆောက်ပြီးမှ ရောင်းတဲ့ပုံစံပါ။ Bangkok Post (၉ နိုဝင်ဘာ) က CBRE ကို ကိုးကားပြီး ဖူးခက်က ကွန်ဒိုနဲ့ ဗီလာဝယ်သူရဲ့ ၆၇% က နိုင်ငံခြားသားတွေ ဖြစ်တယ်လို့ ဖော်ပြပါတယ်။ အဲဒီဈေးကွက်မှာ Sansiri က ဖူးခက်ဗီလာတွေကို ဆောက်ပြီး၊ လွှဲပေးလို့ရမှ စရောင်းတော့တယ်လို့ ၄ နိုဝင်ဘာ သတင်းမှာ ပါပါတယ်။ ၃၀ နှစ် leasehold ပါ။ အကြောင်းက မကြာသေးခင်နှစ်တွေမှာ တခြားကုမ္ပဏီတွေဆီက off-plan ဝယ်သူတချို့ အခန်းလွှဲမရခဲ့လို့ နိုင်ငံခြားသားတွေ စိုးရိမ်လာတာကို ဖြေဖို့ပါ။ ကျွန်တော့်အမြင်က ဒါ ပတ်တာယာအတွက်လည်း သက်ဆိုင်ပါတယ်။ ကမ်းခြေမြို့မှာ ပုံလှလို့ ကြိုတင်ဝယ်ရင် အန္တရာယ်ရှိပါတယ်။ ကိုယ်တိုင် လျှောက်ကြည့်လို့ရတဲ့၊ အခု လွှဲလို့ရတဲ့ အခန်းကို ကျွန်တော် ပိုစိတ်ချပါတယ်။ Off-plan ဝယ်မယ်ဆိုရင် developer ရဲ့ မှတ်တမ်း၊ စာချုပ်နဲ့ ပြီးစီးချိန်ကို သေချာဖတ်ပါ။ ပြီးစီးချိန်က မျှော်မှန်းချက်သာ ဖြစ်တတ်ပါတယ်။
Even after you've checked the quota and whether the unit is ready, there are still two more things a lot of people get wrong. Hearing that the rate is 1%, they think they can also get a bank loan at 1% — and they think that if they buy a condo, they automatically get a visa too. Neither of those is true. I'll explain why in the next post.
Quota နဲ့ အခန်းအသင့်ဖြစ်မဖြစ် စစ်ပြီးရင်တောင် လူတော်တော်များများ နောက်ထပ်မှားတတ်တာ နှစ်ခုရှိပါသေးတယ်။ အတိုးနှုန်း ၁% လို့ကြားတော့ ဘဏ်ချေးငွေလည်း ၁% နဲ့ရမယ်ထင်တာရယ်၊ ကွန်ဒိုဝယ်လိုက်ရင် ဗီဇာပါ အလိုလိုရမယ်ထင်တာရယ်ပါ။ နှစ်ခုလုံး မဟုတ်ပါဘူး။ ဘာကြောင့်လဲဆိုတာ နောက်ပို့စ်မှာ ကျွန်တော် ရှင်းပြပါမယ်။