How much does it cost to buy a condo?💸 ကွန်ဒိုဝယ်ရင် ကုန်ကျစရိတ် ဘယ်လောက်ရှိလဲ

It's a mistake to look only at the asking price and think “this is all I'll spend.” You only get a real budget when you also count what you pay at the Land Office on transfer day, the building maintenance fees, and the remittance evidence.

ဈေးစာရင်းကိုပဲ ကြည့်ပြီး “ဒီလောက်ပဲ ကုန်မယ်” လို့ ထင်ရင် အမှားပါ။ မြေယာရုံးမှာ လွှဲတဲ့နေ့က ပေးရတာတွေ၊ အဆောက်အအုံထိန်းသိမ်းခတွေ၊ ငွေလွှဲအထောက်အထားတွေပါ တွက်ထားမှ တကယ့်ဘတ်ဂျက် ရပါတယ်။

🧾 One-time transfer costs

🧾 တစ်ကြိမ်ပေးရတဲ့ လွှဲပြောင်းစရိတ်များ

Four main charges usually appear at the Land Office.

မြေယာရုံးမှာ အဓိက ပေါ်တတ်တာ လေးမျိုးပါ။

1. Transfer fee — 2% of the government's appraised value
2. Specific Business Tax (SBT) — 3.3%, or stamp duty — 0.5% (you pay only one of these, not both)
3. Withholding tax — income tax withheld on the seller's side (the calculation differs for an individual or a company)

1. Transfer fee (လွှဲပြောင်းခ) — အစိုးရအကဲဖြတ်ဈေးရဲ့ ၂%
2. Specific Business Tax (SBT) — ၃.၃% ဒါမှမဟုတ် Stamp duty — ၀.၅% (တစ်ခုပဲ ပေးရတယ်၊ နှစ်ခုလုံး မဟုတ်)
3. Withholding tax — ရောင်းသူဘက်က ဝင်ငွေခွန်ကြိုဖြတ်ငွေ (ပုဂ္ဂိုလ် / ကုမ္ပဏီအလိုက် တွက်ပုံ မတူ)

Who pays is as written in the contract. If the contract doesn't say, the costs are often split between buyer and seller under the law. In actual transactions, the common pattern is to split the transfer fee 50/50, with the seller paying the SBT / stamp / withholding. If you buy new from a developer, read the terms in the contract first. If an advertisement says “the buyer has to pay everything,” you must check it against the contract.

ဘယ်သူပေးလဲ ဆိုတာ စာချုပ်မှာ ရေးထားသလိုပါ။ စာချုပ်မှာ မရေးရင် ဥပဒေအရ ကုန်ကျစရိတ်ကို ဝယ်သူ–ရောင်းသူ ခွဲဝေရတတ်ပါတယ်။ လက်တွေ့အရောင်းအဝယ်မှာ Transfer fee ကို ၅၀/၅၀ ခွဲပြီး SBT / stamp / withholding ကို ရောင်းသူက ပေးတဲ့ ပုံစံ များပါတယ်။ Developer ဆီက အသစ်ဝယ်ရင် စာချုပ်ထဲက စည်းကမ်းကို အရင်ဖတ်ပါ။ “ဝယ်သူအားလုံး ပေးရမယ်” လို့ ကြော်ငြာထားတာရှိရင် စာချုပ်နဲ့ တိုက်ကြည့်ရပါမယ်။

📌 Please note — there is a programme, from 1 July 2026 to 30 June 2027, that reduces the transfer fee to as little as 0.01%. But there are conditions: the buyer must be a Thai individual, and both the price and the appraised value must be under 7 million baht. For a foreign buyer, budget at the normal 2%.

📌 သတိထားရန် — ၂၀၂၆ ဇူလိုင် ၁ ရက်မှ ၂၀၂၇ ဇွန် ၃၀ အထိ Transfer fee ကို ၀.၀၁% အထိ လျှော့ပေးတဲ့ အစီအစဉ် ရှိပါတယ်။ ဒါပေမဲ့ ထိုင်းနိုင်ငံသား ပုဂ္ဂိုလ်ဝယ်သူ၊ ဈေးနဲ့ အကဲဖြတ်ဈေး နှစ်ခုလုံး ၇ သန်းဘတ်အောက် ဆိုတဲ့ သတ်မှတ်ချက်တွေ ရှိပါတယ်။ နိုင်ငံခြားသားဝယ်သူအတွက်တော့ ပုံမှန် ၂% နဲ့ပဲ တွက်ထားပါ။

🏗 Costs you keep paying after you buy

🏗 ဝယ်ပြီးရင် ဆက်ပေးရမယ့် စရိတ်များ

The common area fee is the building operating charge, paid monthly or quarterly. It varies by building. The sinking fund is a one-time reserve for major repairs. If you buy new, you usually pay it on transfer day, and you don't get it back when you resell. The rates are set by the building's juristic person, so before you buy, ask about the current rate, the reserve balance, and whether there are any special assessments.

Common area fee (ထိန်းသိမ်းခ) က လစဉ် / သုံးလတစ်ကြိမ် ပေးရတဲ့ အဆောက်အအုံလည်ပတ်ခပါ။ အဆောက်အအုံအလိုက် ကွာပါတယ်။ Sinking fund က အဓိက ပြုပြင်မှုတွေအတွက် တစ်ကြိမ်ပေးရတဲ့ ရန်ပုံငွေပါ။ အသစ်ဝယ်ရင် လွှဲတဲ့နေ့မှာ ပေးရတတ်ပြီး ပြန်ရောင်းတဲ့အခါ ပြန်မရပါဘူး။ နှုန်းထားက အဆောက်အအုံ juristic person က သတ်မှတ်တာမို့ ဝယ်ခင်မှာ လက်ရှိနှုန်း၊ ရန်ပုံငွေလက်ကျန်နဲ့ အထူးကောက်ခံမှု ရှိမရှိ မေးကြည့်ပါ။

💱 Remittance evidence (FET)

💱 ငွေလွှဲအထောက်အထား (FET)

To register a condo in a foreigner's name, the money has to be remitted from abroad in foreign currency. The Thai bank issues a Foreign Exchange Transaction Form (FET) or a similar confirmation letter. The sender's name and the buyer's name must match, and the purpose must state that it is for a condominium purchase. Without this document, the Land Office will not register the transfer.

နိုင်ငံခြားသားနာမည်နဲ့ ကွန်ဒိုမှတ်ပေးဖို့ ငွေကို နိုင်ငံခြားငွေနဲ့ ပြည်ပကနေ လွှဲသွင်းရပါတယ်။ ထိုင်းဘဏ်က Foreign Exchange Transaction Form (FET) ဒါမှမဟုတ် အလားတူ အတည်ပြုစာ ထုတ်ပေးပါတယ်။ ပေးပို့သူနာမည်နဲ့ ဝယ်သူနာမည် တူရမယ်၊ ရည်ရွယ်ချက်မှာ condominium ဝယ်ယူကြောင်း ရေးရမယ်။ ဒီစာမရှိရင် မြေယာရုံးက မှတ်ပေးမှာ မဟုတ်ပါဘူး။

When I set a budget, I include the 2% transfer fee, the tax/stamp that falls on my side under the contract, the sinking fund, and the first year's maintenance fees, all at once, on top of the unit price. I don't buy just because “they're giving a discount.” What matters is the total you have to pay on the final day.

ကျွန်တော်ဘတ်ဂျက်ချတဲ့အခါ အခန်းဈေးအပြင် Transfer fee ၂%၊ စာချုပ်အရ ကိုယ့်ဘက်ကျမယ့် အခွန်/stamp၊ sinking fund၊ ပထမနှစ်ထိန်းသိမ်းခတွေကို တစ်ခါတည်း ထည့်တွက်ပါတယ်။ “ဈေးလျှော့ပေးတယ်” ဆိုတာကိုပဲ ကြည့်ပြီး မဝယ်ပါဘူး။ နောက်ဆုံးနေ့မှာ ပေးရမယ့် စုစုပေါင်းက အရေးကြီးပါတယ်။

The next step is the question of how to move the money legally from the Myanmar side. To get an FET, the path of the funds has to be correct. I'll talk about that in a later post.

နောက်တစ်ဆင့်က မြန်မာဘက်က ငွေကို ဘယ်လို တရားဝင် လွှဲမလဲ ဆိုတဲ့ မေးခွန်းပါ။ FET ရဖို့ ငွေလမ်းကြောင်း မှန်ဖို့ လိုပါတယ်။ အဲဒီအကြောင်းကို နောက်ပို့စ်မှာ ဆက်ပြောပါမယ်။